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Conseils et Réglementation

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ATTENTION : Nous vous rappelons que ces informations et réglementations sont donnés à titre indicatif et n'ont vocation à s'appliquer uniquement sur les territoires Français de: Saint Martin (partie française), Saint Barthélemy, les îles de Guadeloupe ou encore la Martinique.
Concernant les locations sur des îles différentes ou l'achat d'un bien immobilier, il conviendra de vous renseigner au préalable sur la réglementation en vigueur sur ces territoires.


Quelques Définitions

La Location traditionnelle "Vide"

La location d’un logement vide, c’est à dire non meublé, est réglementée par la loi du 6 juillet 1989 qui s’applique à la location à usage d’habitation. Cette loi est d’ordre public, cela signifie que les parties doivent impérativement en respecter les dispositions et les appliquer sous peine de sanction.
L’accès à un logement est soumis à un certain nombre d’obligations juridiques et de conditions financières, qui reposent à la fois sur le locataire et sur le bailleur.

Attention, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s'appliquent pas aux locaux meublés, ni aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, ni aux locations à caractère saisonnier.

La Location dite "en Meublé"

La location meublée ne fait pas l’objet d’une définition légale précise.
Cependant, on considère généralement que la location est meublée lorsque d’une part, le local contient un nombre d’éléments suffisants pour permettre la vie courante, et d’autre part dès lors qu’il résulte de la volonté commune du bailleur et du preneur de louer un logement meublé.

Toute location meublée d'une résidence principale qui fait l'objet d'un bail à compter du 20 janvier 2005 est soumise à une réglementation minimum.

Le bail peut être établi directement entre vous, sur papier libre (sous seing privé), éventuellement avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier, notamment). Chacun doit en conserver un original.
Il peut s'agir notamment d'une chambre ou d'un logement indépendant ou situé dans un hôtel.

Lorsque le logement n'est pas la résidence principale du locataire, sa location n'est pas spécifiquement réglementée : le contenu du bail est alors librement négocié entre le propriétaire et le locataire. En l'absence d'écrit, vos relations seront réglementées par le Code civil et les usages locaux.

La Location de courte durée (saisonnière, de vacances...)

Les Antilles regroupent des îles à vocation touristique recevant ainsi chaque année de nombreux visiteurs.
La demande en hébergement est importante, et doit donc satisfaire aux critères de qualité et de service internationaux. A côté de l’hébergement classique en hôtel, il existe d’autres formules également très appréciées telles que les gîtes et la location saisonnière.

La location saisonnière est définie comme la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs. Pour la durée, la jurisprudence considère néanmoins qu’il faut tenir compte des usages locaux. Il s’agit de villas d’appartements ou de studios meublés a l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage. La location peut se faire à la journée, à la semaine ou au mois. La location saisonnière est donc une location meublée généralement consentie à l’occasion de vacances (loisirs et villégiature).
Le régime juridique de la location saisonnière est soumis d’une part au Code Civil, et d’autre part aux dispositions du contrat de location signées entre les parties.

Le contrat de location saisonnière comprend deux étapes, la réservation et la signature du contrat. Lors de la réservation le loueur pourra demander au locataire de verser soit des arrhes, soit un acompte.

Quelle est la différence entre des arrhes et des acomptes ?

Les arrhes et les acomptes s'imputent sur le prix de la location. Si le locataire change d'avis, il perd cette somme. Mais les acomptes n'ouvrent aucune faculté de désistement au locataire. Le propriétaire peut donc le contraindre à payer le solde du prix, ce qu'il ne peut pas faire si le locataire a payé des arrhes.

Le Bail

Le bail, ou contrat de location, est un document essentiel pour le propriétaire comme pour le locataire. En précisant clairement les droits et obligations de chacun, il favorise les bonnes relations. Si le logement est loué vide la location est strictement réglementée, pas si le logement est loué meublé.

L'Etat des lieux

Un bon état des lieux favorise de meilleures relations entre propriétaires et locataires. L'établissement d'un état des lieux est obligatoire pour les locations de logements vides régies par la loi du 6 juillet 1989.

Les Diagnostics Immobiliers

Afin de sécuriser les relations, les bailleurs (longue durée) sont obligés de faire réaliser un certain nombre de diagnostics : le métrage, l'amiante, l'électricité, le gaz, le plomb, les termites, la performance énergétique et les risques naturels.


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L'état descriptif du logement

Avant tout engagement de votre part, le propriétaire doit vous adresser un état des lieux descriptif du logement qui précise sa consistance (maison, appartement, etc.), son degré de confort, sa localisation par rapport aux principaux centre d'intérêt et les modalités financières de la location (loyer, charges, dépôt de garantie).

Si cet état descriptif vous convient, vous signerez le contrat de location.

La signature du contrat de location

Le contrat est signé en deux exemplaires, et il donne lieu au versement d'une somme d'argent pour réserver la location. Cette somme se fait sous forme d'arrhes ou d'acompte.

Un exemplaire du contrat signé par le propriétaire vous est remis.

Généralement, le montant des arrhes ou de l'acompte versé au moment de la réservation est de 20 à 25%, le solde étant versé au moment où vous prenez la location. Toutefois, plus la réservation est proche du moment de la location, plus le montant des arrhes ou de l'acompte peut être important. Nous déconseillons toutefois de régler l'intégralité du loyer avant l'arrivée dans les lieux, même si votre réservation se fait en dernière minute.


La révision de loyer

Une fois par an, à la date anniversaire du contrat, il est d'usage de réviser le montant du loyer.
Pour les locations vides, on utilise désormais, et depuis le 1er janvier 2006, l'Indice de Référence des Loyers ou IRL selon la formule suivante :
• Loyer (hors charges) x nouvel indice / ancien indice = nouveau loyer
• Lors de la signature d'un contrat de location, le dernier indice connu (trimestre de référence et valeur de l'indice) doit être porté au contrat.

Attention : depuis le 10 février 2008, les contrats de locations vides ou meublées se réfèrent obligatoirement au nouvel Indice de Référence des Loyers.

D'autres renseignements ?

Vous pouvez retrouver toutes ces informations et bien plus encore sur le site de l'ANIL: Agence Nationale pour l'Information sur le Logement

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